こんにちは！
【新のれん分けプロジェクト】の矢田です。
今日は、『飲食店開業のプロは知っているが教えない半居抜き』に関しての話です。
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※今日の話もyoutubeの方でお話ししてます
ので、こちらもご覧ください^^
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飲食店開業のプロは知っているが教えない
「はじめての開業は【半居抜き】で成功する」
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居抜きだけ探してちゃ、物件は見つからない
まずは、「居抜き」「スケルトン」の言葉の意味からご説明したいと思います。
『居抜き物件』
前テナントが使用していた内装設備・厨房設備・什器・備品などが残っている物件のことをいいます。
『スケルトン』
建物を支える柱、梁、床などの構造のみが残っていて、それ以外のものが何もない状態の物件をいいます。いわゆるコンクリート打ち放しの骨組みだけの状態がスケルトンです。
店舗物件は大きく言うと、この2種類に分類することができるのですが、さらに細かく分類すると、完全なスケルトンではなく一部の内装設備が残っている状態の物件もあるんです。
そして、そのような物件は、業界では、「半居抜き」「半スケルトン」と言われています。
皆さんがよく探している「居抜き物件」のメリットは、なんと言っても前テナントが残していった設備を利用できる点。前テナントと似たようなスタイルの店舗をオープンしようとしている場合、冷蔵庫・厨房・水まわり・什器など多くの設備をそのまま活用できるため、大幅なコストダウンにつながります。
だけど一点、居抜き物件の場合、物件に残っている設備や什器などを買い取るという意味の『造作譲渡料』という費用が発生する場合があります。新品で購入する費用に比べれば安く抑えることができる場合も多いですが、例外もあるんです。
造作譲渡料と言っても、本当のその設備・什器備品の価格のことではなく、その店舗の立地や集客力といった物件の人気度合や価値によって設定されるんです。
そのため、必ずしも設備の良し悪しと金額が比例しているとは限らず、古くて使い物にならない設備の物件でも、その店舗の立地が良ければ造作譲渡料も「ふっかけられる」可能性が高いんです。
そこで今回の『半居抜き物件』の登場です。
プロは『半居抜き』から探す
居抜きは、はじめて開業しようと考えている人は、猫も杓子もみんな探してる。だから、良い物件が残ってない。でも、『半居抜き』はその居抜き物件情報に載ってないのが多いので、その「居抜き族」がライバルにならないのです。
10年前にオープンした、僕の茨城の2店舗目のラーメン屋は、まさに半居抜き物件でした。
●すでにカウンターが立ちあがっている
●厨房内が、防水加工済み・グレンチング設置・グリーストラップ設置済み
●ダクト・フードが残ってる
●運がいいと、エアコンが使える
こんな感じでした。
これらがあるだけで、なんと「200万円」は節約できるんです。
助かりますよね！
でもこれらの機器がホントに使えるのか？
は、通電しないと分からないんです・・・。
●電気・ガス・水道・排水の状態は？
●水の流れはスムーズか？ 配管に漏れはない？
●厨房機器などはリースじゃない？
●厨房機器の保証書や説明書はあるの？ 製造年はいつ？
●天井・壁・床の汚れや、剥がれの程度はどう？
●配管内洗浄はされている？ もしされていないと、お金が掛かる！
●退去時に原状回復の義務はある？
●前テナントの評判は？
居抜き物件同様に、半居抜き物件もしっかりとした調査が必要なんです。
でも、これを読んでくれているみなさんは、物件を探す時は、居抜き物件だけじゃなく半居抜きも探してくださいね！
今日もありがとうございました。
それでは、また！
【新のれん分けプロジェクト】
矢田 裕基
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